[Xây nhà nhỏ] - Thị trường Bất động sản đang trong tình trạng hết sức khó khăn. Không ít bút mực viết về những giải pháp cho tình hình này. Tuy nhiên, có một vấn đề có thể xem là mấu chốt lại không mấy ai bàn luận về nó.
Lạc quan tếu?
Thứ trưởng Bộ Xây dựng cho biết, thị trường bất động sản được dự báo sẽ ấm dần hơn theo sự hồi phục và đi lên của nền kinh tế.
Tại Hội thảo “Thị trường BĐS: Giải pháp – Cơ hội tiếp cận nguồn vốn từ các tổ chức tín dụng” sáng 12/9 do Báo Xây dựng tổ chức, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam đã có những chia sẻ, đánh giá xung quanh vấn đề này.
Tại Hội thảo “Thị trường BĐS: Giải pháp – Cơ hội tiếp cận nguồn vốn từ các tổ chức tín dụng” sáng 12/9 do Báo Xây dựng tổ chức, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam đã có những chia sẻ, đánh giá xung quanh vấn đề này.
Theo Thứ trưởng Nam, năm 2012 là năm đầy khó khăn của bất động sản, giá bất động sản giảm mạnh, đặc biệt là khu vực phía Nam. Thị trường bất động sản phía Nam có xu hướng giảm giá gần như đã được 3 năm, có thể nói thị trường phía Nam đã chạm đáy, có những dự án giá đã giảm về giá thành của chủ đầu tư. Còn đối với thị trường phía Bắc (Hà Nội) thì mới vào xu hướng giảm được hơn một năm.
Điều này đã ảnh hưởng lớn đến khả năng trả nợ của chủ đầu tư, nhà đầu tư. Bên cạnh đó ngân hàng cũng bị tác động mạnh mẽ. Các DN sản xuất vật liệu xây dựng, xây lắp cũng vì thế mà gặp không ít khó khăn.
Tuy vậy, trong thời qua các DN khu vưc phía Nam cũng đã có những động thái hoạt động tích cực, đặc biệt là điều chỉnh cơ cấu sản phẩm của mình, đưa bất động sản đúng vào phân khúc phù hợp với khả năng chi trả, đáp ứng nhu cầu thực tế của người dân.
Minh chứng cho xu hướng này, vừa qua nhiều đơn vị đã nhanh chân phát triển căn hộ giá thấp với diện tích nhỏ từ 40 – 60m2 với giá bán từ 12-14 triệu đồng/m2, giá trị căn hộ từ 500 triệu đồng đã đạt được hiệu quả khá tốt.
Theo Thứ trưởng Nam, thị trường bất động sản được dự báo sẽ ấm dần hơn theo sự hồi phục và đi lên của nền kinh tế. Tuy nhiên, sự hồi phục này sẽ không nhanh chóng mà từng bước lấy lại niềm tin của khách hàng để thị trường BĐS phát triển lâu dài và bền vững.
Điều này đã ảnh hưởng lớn đến khả năng trả nợ của chủ đầu tư, nhà đầu tư. Bên cạnh đó ngân hàng cũng bị tác động mạnh mẽ. Các DN sản xuất vật liệu xây dựng, xây lắp cũng vì thế mà gặp không ít khó khăn.
Tuy vậy, trong thời qua các DN khu vưc phía Nam cũng đã có những động thái hoạt động tích cực, đặc biệt là điều chỉnh cơ cấu sản phẩm của mình, đưa bất động sản đúng vào phân khúc phù hợp với khả năng chi trả, đáp ứng nhu cầu thực tế của người dân.
Minh chứng cho xu hướng này, vừa qua nhiều đơn vị đã nhanh chân phát triển căn hộ giá thấp với diện tích nhỏ từ 40 – 60m2 với giá bán từ 12-14 triệu đồng/m2, giá trị căn hộ từ 500 triệu đồng đã đạt được hiệu quả khá tốt.
Theo Thứ trưởng Nam, thị trường bất động sản được dự báo sẽ ấm dần hơn theo sự hồi phục và đi lên của nền kinh tế. Tuy nhiên, sự hồi phục này sẽ không nhanh chóng mà từng bước lấy lại niềm tin của khách hàng để thị trường BĐS phát triển lâu dài và bền vững.
Phạm An - xây dựng Việt Nam
Doanh nghiệp giảm giá, nhà nước mở rộng chính sách cho người dùng. Tuy nhiên, như vậy liệu đã đủ để vực dậy thị trường bất động sản ở Việt Nam? Bài viết sau đây sẽ khai thác chủ đề về sự đóng băng của thị trường bất động sản gần đây dưới một góc nhìn khác.Đó là Niền tin của người dùng vào thị trường Bất động sản:
Lấy lại niềm tin thị trường bất động sản có dễ?
Thị trường bất động sản lâm cảnh khó khăn vì được cho là có quá nhiều bệnh Chủ đầu tư không vay được vốn, dự án không bán được hàng, thị trường bất động sản dường như đang ở vào giai đoạn thực sự khó khăn mà nguyên nhân chính được cho là do đã đánh mất niềm tin từ khách hàng và thị trường.
Làm thế nào để huy động được vốn từ các tổ chức tín dụng lẫn vốn nhàn rỗi trong dân, qua đó tạo điều kiện để đẩy nhanh tiến độ dự án đang là bài toán cần được hóa giải đối với các chủ đầu tư bất động sản hiện nay. Câu chuyện tưởng chừng như bất khả thi này xem ra cũng không phải là quá khó nếu như các chủ đầu tư kịp nhìn lại mình trước khi chưa muộn.
Thị trường quá nhiều “bệnh”
Tại hội thảo về “Cơ hội tiếp cận vốn của doanh nghiệp bất động sản”, do Bộ Xây dựng tổ chức ngày 12/9, những số liệu từ các cơ quan, nhà quản lý đưa ra cho thấy, thị trường bất động sản hiện đang ở mức báo động.
Theo ông Nguyễn Mạnh Hà, Cục trưởng Cục quản lý Nhà và Thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), những yếu kém, thiếu lành mạnh của thị trường bất động sản bộc lộ rõ nét nhất trong năm 2011 và những tháng đầu 2012. Đặc biệt, từ cuối năm 2009, tại thị trường Hà Nội đã phát đi những tín hiệu sai lệch về nhu cầu và khả năng chi trả thực sự của thị trường, dẫn đến việc nhà nhà, ngành ngành đều làm bất động sản, bất chấp sự yếu kém về kinh nghiệm, năng lực tài chính, quản trị...
Cùng với lượng vốn ồ ạt đổ vào thị trường, tình trạng cấp phép dự án tràn lan đã tạo nên những khu đô thị bỏ hoang, lãng phí tiền của người dân, xã hội, đồng thời gây hỗn loạn thông tin trên thị trường vì nguồn cung ảo tăng cao, trong khi thông tin trên thị trường vẫn chưa được minh bạch tại nhiều dự án.
Hệ quả của một giai đoạn sốt ảo là con số tồn kho bất động sản hiện nay đã lên tới hơn 60 nghìn căn hộ, trong đó Hà Nội khoảng hơn 40 nghìn căn, Tp.HCM khoảng 20 nghìn căn.
Theo TS Vũ Đình Ánh, thành viên tổ chuyên gia của Ban chỉ đạo Trung ương về nhà ở và thị trường bất động sản, ngoài việc đổ quá nhiều tiền của vào bất động sản trong những năm qua, việc quá tập trung vào một khu vực địa lý cũng là nguyên nhân quan trọng khiến thị trường rơi vào đóng băng như hiện nay.
Số liệu của Tổng cục Thống kê được chuyên gia này dẫn ra cho thấy, riêng giá trị xây dựng, bất động sản tại Hà Nội năm 2005 đã chiếm đến ¼ giá trị của toàn ngành xây dựng, còn năm 2010 là 1/5. Giá trị xây dựng tại Hà Nội bằng 6 tỉnh vùng Đông Nam Bộ, trong đó có cả Tp.HCM và Bà Rịa - Vũng Tàu.
Bên cạnh đó, chiến lược đầu tư của các doanh nghiệp bất động sản lại dường như đang sa đà vào kiểu “mang hàng hiệu về nông thôn để bán”, tức là đua nhau xây những căn hộ lớn, biệt thự cao cấp rồi để đấy vì không có người mua.
Theo ông Ánh, giả dụ thu nhập trung bình của người dân vào khoảng 4 triệu đồng/người thì cũng phải nhịn ăn, nhịn tiêu trong vòng 20 năm mới mua nổi một căn nhà hơn 1 tỷ đồng.
“Nếu doanh nghiệp bất động sản không sớm tỉnh ngộ nhận ra chiến lược sai lầm của mình thì sớm muộn cũng sẽ lặp lại bài học của năm 2009, nhưng tình cảnh hiện nay khác 3 năm trước vì khi đó chúng ta có gói kích thích kinh tế nên nhiều doanh nghiệp bất động sản đã thoát. Còn hiện nay thì chúng ta sẽ không có khả năng làm việc đó nữa”, TS Ánh cảnh báo.
Cần sự vào cuộc đồng bộ
Theo Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam, thị trường bất động sản đã sụt giảm trong 3 năm liên tiếp và là đợt sụt giảm mạnh nhất trong vòng hơn chục năm qua. Riêng năm 2012, thị trường dường như đã chạm đáy, giá cả giảm mạnh, đặc biệt là ở khu vực phía Nam, nhưng giao dịch thì vẫn không có nhiều. Theo ông Nam, điều này đã thể hiện một thực tế rằng lòng tin của xã hội, của người dân vào thị trường đã giảm mạnh.
Trước thực tế đó, trong thời gian qua, cả doanh nghiệp (phần lớn là phía Nam) và cơ quan quản lý, ngành ngân hàng dường như đang rốt ráo để lấy lại niềm tin từ khách hàng thông qua hàng loạt động thái nhằm gỡ khó cho thị trường. Một số doanh nghiệp phía Nam đã điều chỉnh cơ cấu hàng hóa, cơ quan quản lý cũng đã có những động thái tích cực, ngân hàng nới điều kiện cho vay hơn... Do đó, về triển vọng, Thứ trưởng Nguyễn Trần Nam nhìn nhận, thị trường sẽ ấm dần lên.
Tuy nhiên, theo TS Trần Kim Chung (Viện nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương - CIEM), dù có những tín hiệu tốt, nhưng xu thế dịch chuyển theo quán tính của thị trường bất động sản vẫn là chủ yếu. Do đó, thực tế là dòng tiền đang có xu hướng dịch chuyển ra khỏi thị trường bất động sản và nguyên nhân vẫn là một câu hỏi với nhiều lời giải khác nhau.
Có 5 lý do được chuyên gia này đưa ra, trong đó có cả những nguyên nhân đến từ hệ thống ngân hàng, độ trễ của chính sách cũng như tính phòng ngừa rủi ro của nhiều chủ thể trên thị trường.
Thứ trưởng Nguyễn Trần Nam khẳng định thêm, để lấy lại niềm tin trên thị trường, muốn hay không muốn, bản thân các doanh nghiệp phải làm ăn nghiêm túc và chuyên nghiệp. Các dự án bất động sản từ chuyện cơ cấu sản phẩm, vị trí, quy mô, giá cả phải phù hợp với nhu cầu và khả năng chi trả của người dân. Hay nói cách khác, đó chính là chủ đầu tư phải tự cứu mình. Nếu được như thế, đương nhiên các ngân hàng sẽ tài trợ vốn, dự án sẽ nhanh chóng hoàn thành và thanh khoản sẽ được đẩy lên ngay.
Còn đối với cơ quan quản lý, lãnh đạo Bộ Xây dựng thừa nhận, đến thời điểm này về mặt chính sách, chúng ta cũng chưa đưa ra một giải pháp, chính sách nào cụ thể. Hiện phần lớn các dự án đều trông chờ vào vốn của ngân hàng là chính. Cũng có nhiều đề xuất về các quỹ mới ngoài ngân hàng, đặc biệt là Quỹ đầu tư bất động sản, nhưng quỹ này chỉ cho phép vay để mua bán, kinh doanh đối với bất động sản đã hình thành, không cho phép vay để đầu tư, tạo lập bất động sản, tức là chỉ tạo điều kiện cho đầu ra của bất động sản.
Còn theoTS. Phạm Sỹ Liêm, Phó chủ tịch Tổng hội Xây dựng, việc lấy lại niềm tin từ thị trường cũng không dễ dàng, bởi đành rằng doanh nghiệp phải tự cứu mình trước, nhưng nhà nước cũng phải tạo điều kiện cho doanh nghiệp tự cứu lấy mình. Nếu các chính sách, cơ chế vẫn siết chặt thì doanh nghiệp cũng khó mà thoát khỏi khó khăn ngay được.
“Thị trường tiền tệ phải tạo điều kiện cho thị trường bất động sản phục hồi. Ở các nước phát triển, việc cho vay thế chấp tương đương 50% GDP. Hiện Trung Quốc cũng 11%, còn các nước khác phổ biến là 20%, trong khi chúng tăng trưởng tín dụng rất thấp thì cũng khó mà nói chuyện thành công được”, TS. Liêm nói.
Còn theo ông Nguyễn Mạnh Hà, để doanh nghiệp bớt khó, nhà nước cần gián tiếp hạ giá bán thông qua miễn thuế VAT 10% cho người mua nhà để giảm giá bán xuống. Trong khi Tổng thư ký Hiệp hội bất động sản Việt Nam Phan Thành Mai, cho rằng, cần có chính sách lãi suất không thay đổi trong suốt thời gian vay cho người mua. Ngoài ra, để khơi thông vốn cho bất động sản, có thể huy động dài hạn từ các công cụ trái phiếu, chứng khoán...
Thị trường bất động sản lâm cảnh khó khăn vì được cho là có quá nhiều bệnh Chủ đầu tư không vay được vốn, dự án không bán được hàng, thị trường bất động sản dường như đang ở vào giai đoạn thực sự khó khăn mà nguyên nhân chính được cho là do đã đánh mất niềm tin từ khách hàng và thị trường. Làm thế nào để huy động được vốn từ các tổ chức tín dụng lẫn vốn nhàn rỗi trong dân, qua đó tạo điều kiện để đẩy nhanh tiến độ dự án đang là bài toán cần được hóa giải đối với các chủ đầu tư bất động sản hiện nay. Câu chuyện tưởng chừng như bất khả thi này xem ra cũng không phải là quá khó nếu như các chủ đầu tư kịp nhìn lại mình trước khi chưa muộn.
Thị trường quá nhiều “bệnh”
Tại hội thảo về “Cơ hội tiếp cận vốn của doanh nghiệp bất động sản”, do Bộ Xây dựng tổ chức ngày 12/9, những số liệu từ các cơ quan, nhà quản lý đưa ra cho thấy, thị trường bất động sản hiện đang ở mức báo động.
Theo ông Nguyễn Mạnh Hà, Cục trưởng Cục quản lý Nhà và Thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), những yếu kém, thiếu lành mạnh của thị trường bất động sản bộc lộ rõ nét nhất trong năm 2011 và những tháng đầu 2012. Đặc biệt, từ cuối năm 2009, tại thị trường Hà Nội đã phát đi những tín hiệu sai lệch về nhu cầu và khả năng chi trả thực sự của thị trường, dẫn đến việc nhà nhà, ngành ngành đều làm bất động sản, bất chấp sự yếu kém về kinh nghiệm, năng lực tài chính, quản trị...
Cùng với lượng vốn ồ ạt đổ vào thị trường, tình trạng cấp phép dự án tràn lan đã tạo nên những khu đô thị bỏ hoang, lãng phí tiền của người dân, xã hội, đồng thời gây hỗn loạn thông tin trên thị trường vì nguồn cung ảo tăng cao, trong khi thông tin trên thị trường vẫn chưa được minh bạch tại nhiều dự án.
Hệ quả của một giai đoạn sốt ảo là con số tồn kho bất động sản hiện nay đã lên tới hơn 60 nghìn căn hộ, trong đó Hà Nội khoảng hơn 40 nghìn căn, Tp.HCM khoảng 20 nghìn căn.
Theo TS Vũ Đình Ánh, thành viên tổ chuyên gia của Ban chỉ đạo Trung ương về nhà ở và thị trường bất động sản, ngoài việc đổ quá nhiều tiền của vào bất động sản trong những năm qua, việc quá tập trung vào một khu vực địa lý cũng là nguyên nhân quan trọng khiến thị trường rơi vào đóng băng như hiện nay.
Số liệu của Tổng cục Thống kê được chuyên gia này dẫn ra cho thấy, riêng giá trị xây dựng, bất động sản tại Hà Nội năm 2005 đã chiếm đến ¼ giá trị của toàn ngành xây dựng, còn năm 2010 là 1/5. Giá trị xây dựng tại Hà Nội bằng 6 tỉnh vùng Đông Nam Bộ, trong đó có cả Tp.HCM và Bà Rịa - Vũng Tàu.
Bên cạnh đó, chiến lược đầu tư của các doanh nghiệp bất động sản lại dường như đang sa đà vào kiểu “mang hàng hiệu về nông thôn để bán”, tức là đua nhau xây những căn hộ lớn, biệt thự cao cấp rồi để đấy vì không có người mua.
Theo ông Ánh, giả dụ thu nhập trung bình của người dân vào khoảng 4 triệu đồng/người thì cũng phải nhịn ăn, nhịn tiêu trong vòng 20 năm mới mua nổi một căn nhà hơn 1 tỷ đồng.
“Nếu doanh nghiệp bất động sản không sớm tỉnh ngộ nhận ra chiến lược sai lầm của mình thì sớm muộn cũng sẽ lặp lại bài học của năm 2009, nhưng tình cảnh hiện nay khác 3 năm trước vì khi đó chúng ta có gói kích thích kinh tế nên nhiều doanh nghiệp bất động sản đã thoát. Còn hiện nay thì chúng ta sẽ không có khả năng làm việc đó nữa”, TS Ánh cảnh báo.
Cần sự vào cuộc đồng bộ
Theo Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam, thị trường bất động sản đã sụt giảm trong 3 năm liên tiếp và là đợt sụt giảm mạnh nhất trong vòng hơn chục năm qua. Riêng năm 2012, thị trường dường như đã chạm đáy, giá cả giảm mạnh, đặc biệt là ở khu vực phía Nam, nhưng giao dịch thì vẫn không có nhiều. Theo ông Nam, điều này đã thể hiện một thực tế rằng lòng tin của xã hội, của người dân vào thị trường đã giảm mạnh.
Trước thực tế đó, trong thời gian qua, cả doanh nghiệp (phần lớn là phía Nam) và cơ quan quản lý, ngành ngân hàng dường như đang rốt ráo để lấy lại niềm tin từ khách hàng thông qua hàng loạt động thái nhằm gỡ khó cho thị trường. Một số doanh nghiệp phía Nam đã điều chỉnh cơ cấu hàng hóa, cơ quan quản lý cũng đã có những động thái tích cực, ngân hàng nới điều kiện cho vay hơn... Do đó, về triển vọng, Thứ trưởng Nguyễn Trần Nam nhìn nhận, thị trường sẽ ấm dần lên.
Tuy nhiên, theo TS Trần Kim Chung (Viện nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương - CIEM), dù có những tín hiệu tốt, nhưng xu thế dịch chuyển theo quán tính của thị trường bất động sản vẫn là chủ yếu. Do đó, thực tế là dòng tiền đang có xu hướng dịch chuyển ra khỏi thị trường bất động sản và nguyên nhân vẫn là một câu hỏi với nhiều lời giải khác nhau.
Có 5 lý do được chuyên gia này đưa ra, trong đó có cả những nguyên nhân đến từ hệ thống ngân hàng, độ trễ của chính sách cũng như tính phòng ngừa rủi ro của nhiều chủ thể trên thị trường.
Thứ trưởng Nguyễn Trần Nam khẳng định thêm, để lấy lại niềm tin trên thị trường, muốn hay không muốn, bản thân các doanh nghiệp phải làm ăn nghiêm túc và chuyên nghiệp. Các dự án bất động sản từ chuyện cơ cấu sản phẩm, vị trí, quy mô, giá cả phải phù hợp với nhu cầu và khả năng chi trả của người dân. Hay nói cách khác, đó chính là chủ đầu tư phải tự cứu mình. Nếu được như thế, đương nhiên các ngân hàng sẽ tài trợ vốn, dự án sẽ nhanh chóng hoàn thành và thanh khoản sẽ được đẩy lên ngay.
Còn đối với cơ quan quản lý, lãnh đạo Bộ Xây dựng thừa nhận, đến thời điểm này về mặt chính sách, chúng ta cũng chưa đưa ra một giải pháp, chính sách nào cụ thể. Hiện phần lớn các dự án đều trông chờ vào vốn của ngân hàng là chính. Cũng có nhiều đề xuất về các quỹ mới ngoài ngân hàng, đặc biệt là Quỹ đầu tư bất động sản, nhưng quỹ này chỉ cho phép vay để mua bán, kinh doanh đối với bất động sản đã hình thành, không cho phép vay để đầu tư, tạo lập bất động sản, tức là chỉ tạo điều kiện cho đầu ra của bất động sản.
Còn theoTS. Phạm Sỹ Liêm, Phó chủ tịch Tổng hội Xây dựng, việc lấy lại niềm tin từ thị trường cũng không dễ dàng, bởi đành rằng doanh nghiệp phải tự cứu mình trước, nhưng nhà nước cũng phải tạo điều kiện cho doanh nghiệp tự cứu lấy mình. Nếu các chính sách, cơ chế vẫn siết chặt thì doanh nghiệp cũng khó mà thoát khỏi khó khăn ngay được.
“Thị trường tiền tệ phải tạo điều kiện cho thị trường bất động sản phục hồi. Ở các nước phát triển, việc cho vay thế chấp tương đương 50% GDP. Hiện Trung Quốc cũng 11%, còn các nước khác phổ biến là 20%, trong khi chúng tăng trưởng tín dụng rất thấp thì cũng khó mà nói chuyện thành công được”, TS. Liêm nói.
Còn theo ông Nguyễn Mạnh Hà, để doanh nghiệp bớt khó, nhà nước cần gián tiếp hạ giá bán thông qua miễn thuế VAT 10% cho người mua nhà để giảm giá bán xuống. Trong khi Tổng thư ký Hiệp hội bất động sản Việt Nam Phan Thành Mai, cho rằng, cần có chính sách lãi suất không thay đổi trong suốt thời gian vay cho người mua. Ngoài ra, để khơi thông vốn cho bất động sản, có thể huy động dài hạn từ các công cụ trái phiếu, chứng khoán...
Theo vneconomy
Lấy lại niềm tin của người mua nhà
Đó là đề xuất của Giám đốc điều hành Công ty CBRE Vietnam Richard Leech cho biết: Trong vòng 12 - 18 tháng qua, có khoảng hơn 10 dự án căn hộ đã bán tháo, giảm giá 20 - 30%.
Nếu tính trung bình toàn thị trường chia đều cho hơn 400 dự án, tỷ lệ giảm giá 3 - 8%. Động thái này đã mang đến cho thị trường cả mặt thuận lợi và khó khăn nhất định. Mặt thuận lợi là giá "mềm" hơn sẽ dễ bán sản phẩm hơn. Chủ đầu tư giảm giá trước có lợi thế và chủ động hơn so với các doanh nghiệp còn lại trên thị trường.
Còn khó khăn ở chỗ, càng hạ giá, người mua nhà càng có tâm lý chờ đợi giá giảm nữa. Bởi khi xuất hiện hàng giảm giá, ngay lập tức người mua và nhà đầu tư sẽ đặt những câu hỏi tại sao phải giảm giá. Thời điểm này người mua sẽ không vội vàng đưa ra quyết định. Đại bộ phận người dân đã sống và thở cùng nhịp đập của thị trường bất động sản trong giai đoạn khủng hoảng. Khách hàng rất tỉnh táo khi mua hàng giảm giá.
Tôi cho rằng, vấn đề lớn nhất của thị trường hiện nay là lấy lại niềm tin của người mua. Chính vì vậy, đối với các chủ đầu tư có chiến lược phát triển dài hạn, việc khôi phục niềm tin của khách hàng quan trọng hơn là giảm giá mạnh và bán tháo trong thời điểm này.
Quang Hào Nghi - Kinh Tế & Đô Thị
Không có nhận xét nào:
Đăng nhận xét